Asuntomarkkinat jakautuvat keskittyvässä ja vanhenevassa Suomessa

Kirjoittaja:

Antti Koskela

ekonomisti

Profiili

Suurimmissa kasvukeskuksissa asumisen hinta on noussut huomattavasti nopeammin kuin palkat. Asuminen tulee vuosi vuodelta hankalammaksi vuokralla asuville tai omistusasuntoa etsiville. Ilmiö on johtanut myös asumistukimenojen erittäin nopeaan kasvuun. Asumistuen vuosittaiset menot ovat lyhyessä ajassa kaksinkertaistuneet ja ovat jo yli kaksi miljardia euroa vuodessa. Suurten kasvukeskusten asumisen hintataso onkin voimakas työmarkkinoiden kohtaanto-ongelmaa aiheuttava tekijä.

Palkkatyököyhyydellä tarkoitetaan tilannetta, jossa henkilöllä ei täysipäiväisestä työnteosta huolimatta riitä rahaa juuri muuhun kuin pakollisiin menoihin, kuten asumiseen, energiaan, lääkkeisiin ja elintarvikkeisiin. Ilmiö on jo rantautunut Suomeen, eikä toimivia keinoja köyhyyden torjumiseen ole löydetty. Asumisen – kuten muidenkin hyödykkeiden – hinta määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Esimerkiksi Helsingissä on pyritty asuntotuotannon voimakkaaseen kasvattamiseen tavoitteena alentaa asumiskustannuksia.

Asumistuen vuosittaiset menot ovat lyhyessä ajassa kaksinkertaistuneet ja ovat jo yli kaksi miljardia euroa vuodessa.

Ainakaan toistaiseksi tulosta ei ole syntynyt. Asumisen hinta kasvukeskuksissa – etenkin Helsingissä – kasvaa nopeammin kuin ansiotaso. Monella pienituloisella rahaa ei jää asumismenojen jälkeen yli juuri ollenkaan. Silloin käytettävissä olevat nettotulot ovat olemattomat. Palkansaajan elintaso on heikko, vaikka hän kävisi täysipäiväisesti töissä.

kerrostaloasuntojen hintaindeksi
Vanhojen kerrostaloasuntojen hintaindeksi 2010-2020, Tilastokeskus

Tilastokeskuksen graafista havaitaan, että ongelma koskee erityisesti Helsinkiä, Tamperetta ja Turkua. Muut suuret kaupungit ja maakuntakeskukset ovat selvinneet vähemmällä. Kalliista hintatasosta johtuva muuttoliikkeen vaikeus onkin siten erityisesti Helsingin ongelma.

Alueelliset työttömyys- ja työllisyyserot ovat Suomessa suuria ja erittäin pitkäaikaisia. Erot ovat säilyneet jopa yli sukupolvien. Talousteorian mukaan työnhakijat muuttavat työn perässä pois alueilta, joissa työttömyys on korkea. Suomessa muuttoliike ei kuitenkaan riittävästi tasaa eroja. Merkittävä syy on asumisen hintatason valtavat alueelliset erot. Muitakin syitä muuttoliikkeen hitaudelle toki on, kuten sosiaalinen juurtuminen omalle paikkakunnalle.

Syntyvyyden romahdus ja väestön entistäkin voimakkaampi keskittyminen lisäävät asuntomarkkinoiden eroja entisestään. Kun nuoret ihmiset – eli lisääntymisikäiset – keskittyvät suurimpiin kaupunkeihin, myös lapset syntyvät siellä. Siten taantuville alueille ei riitä tulevaa työvoimaa, vaikka avoimia työpaikkoja olisikin.

Huonomaineiset vs. suositut kaupunginosat vahvistuva ilmiö

Samalla kaupunkien sisäinen jakautuminen on suurta. Osa kasvukeskusten kaupunginosista on ajautumassa paitsioon. Tämä näkyy esimerkiksi kouluvalinnoissa. Jo vuosia on havaittu, että kasvukeskusten monissa kaupunginosissa vanhemmat haluavat viedä lapsensa kouluun toisiin kaupunginosiin, eivätkä halua lastaan lähialueen kouluun. Kaupunginosien jakautuminen ”huonomaineisiin” ja suositumpiin kaupunginosiin on näkyvissä. Eurooppalaisissa suurkaupungeissa ilmiö on havaittu jo kauan.

Asuntopolitiikka vaikeutuu entisestään, jos osa suurten kaupunkien asunnoista ja asuinalueista ajautuu ei-haluttaviksi alueiksi, joilta työssäkäyvä keskiluokka hakeutuu pois. Tämä myös nostaa hyvämaineisempien asuinalueiden hintoja entisestään tehden niistä pieni- ja keskituloisille entistä vaikeammin saavutettavia.

Vaikka kasvukeskukset saattavat näyttää ulkoapäin tasaisen menestyviltä alueilta, kaupunkien sisäiset erot ovat aidosti kasvussa. Tähän on pyritty vastaamaan kaupunkisuunnittelulla ja positiivisen diskriminaation rahoilla, mutta eurooppalaisen ja pohjoisamerikkalaisen näytön valossa tehtävä on vaikea.

Varsinaisen palkkatyököyhyyden ja hintojen karkaamisen lisäksi asuntojen hinnat vaikuttavat ainakin kolmella haasteellisella tavalla Suomeen.


1. Kansallisvarallisuudesta merkittävä osa hupenee.

Kansallisvarallisuudesta merkittävä osa on kiinni seinissä. Osa näistä seinistä on alueilla, joilla arvo laskee tai on jo huvennut. Siten merkittävä osa kansallisvarallisuudesta menettää arvoaan. Tämän vaikutus suomalaisten taloudelliseen hyvinvointiin ei ole vähäinen. Suomessa on varsin yleistä, että ansioista merkittävä osa on käytetty omakotitaloon ja kesämökkiin. Jos eläkkeelle jäädessä huomaa, että nämä seinät ovat menettäneet arvonsa, uhkana on varattomuus.

Esimerkiksi ruotsalaisilla ja saksalaisilla on huomattavasti enemmän varallisuutta sijoitettu pörssiosakkeisiin ja rahastoihin, joten he eivät ole niin riippuvaisia oman kotialueensa asumisen hintakehityksestä. Samalla he ovat varakkaampia koska saksalaisten ja ruotsalaisten osakkeiden hintakehitys on ollut 2000-luvulla selvästi suopeampaa kuin Suomen maaseudun omakotitalojen.

Onkin mielenkiintoinen ja vaikeakin kysymys, pitäisikö suomalaisten omistusasuntohalukkuudelle tehdä jotain. Tai voiko sille edes tehdä mitään? Vuokralaisen on helpompi muuttaa työn perässä pois.

2. Työmarkkinoiden alueellinen kohtaanto-ongelma.

Tyypillisesti kohtaanto-ongelma jaetaan kolmeen osaan: osaamisen-, alueelliseen- sekä terveyden ja työkyvyn kohtaantoon.

Näistä alueellinen kohtaanto-ongelma on voimakkaasti asumisen hintaan liittyvä ilmiö. Koska monen omakotitalot tai asunnot ovat menettäneet tyystin arvonsa tai niitä on vaikea saada kaupaksi, muutto työn perässä kasvukeskukseen on vaikeaa. Tätä kutsutaan taloustieteessä locked in -ilmiöksi. Asukkaat ovat ”lukittuna” omalle kotiseudulleen, koska eivät saa asuntoaan myydyksi, tai eivät saa siitä kunnon hintaa.

Jos omasta omakotitalosta voi saada 20 000 tai 30 000 euroa myyntihintaa, on vaikea muuttaa työn perässä Helsinkiin, jossa yksiö maksaa kymmenen kertaa enemmän. Ihmiset ovat ”lukittuna” pois kasvukeskuksista, jonne ei asumisen hinnan takia pääse, vaikka haluaisikin. Tätä kutsutaan taloustieteessä locked out -ilmiöksi.

Tämän alueellisen kohtaanto-ongelman osuutta työttömyydestä on vaikea arvioida tarkkaan. Varovaisestikin arvioiden kyse on vähintään kymmenistä tuhansista suomalaisista.

3. Asumistukimenojen nopea nousu.

Vuoden 2020 tasossa asumistukimenot ovat vuosittain jo yli kaksi miljardia euroa, eikä summa ole laskemaan päin. Koska vuokrat nousevat nopeasti ja asumistuen määrä on sidottu hintatasoon, asumistuen menot nousevat hintatason noustessa.

Tämä ”automaatti” on johtanut siihen, että asumistuen kokonaismenot ovat nousseet 2010-luvulla muutamassa vuodessa miljardista kahteen miljardiin per vuosi.

Sanomattakin on selvää, ettei yhteiskunnallamme ole varaa tähän kehitykseen. Automaatti olisi jotenkin katkaistava, mutta keinot puuttuvat. Miljardeille olisi vanhenevassa Suomessa muutakin käyttöä, kuin vuokrien tukeminen.

Asumistukimenojen vähentäminen on vaikeaa, koska suora leikkaus johtaisi vuokralla asuvien pienituloisten köyhtymiseen. Parempi mekanismi lienee kasvukeskusten asuntotarjonnan kasvattaminen, jolloin kysyntä ja tarjonta tasapainottuvat paremmin. Myös kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja voitaisiin tuottaa enemmän.


Haasteita siis riittää, ja ne koskevat täysin erilaisia alueita. Asuntomarkkinat ovat oikeastaan tasapainossa vain keskisuurissa maakuntakeskuksissa, kuten Seinäjoki tai Joensuu. Asunnot menevät kyllä pääosin kaupaksi, mutta niiden hinta ei kasva liian nopeasti. Pienituloisellakin on varaa asua. Kaupunginosien haitallista eriytymistä eli segregaatiotakaan ei esiinny, koska se on suurkaupunkien ongelma.

Suomalaisten siunaus ja kirous on into omistusasumiseen.

Pienempänä riskitekijänä on silti mainittava asuntojen hintaan liittyvä kotitalouksien velkaantuminen. Suomalaiset kotitaloudet ovat velkaantuneet 2010-luvun aikana hurjaa tahtia ostaessaan entistä kalliimpia asuntoja ja taloja. Velkamäärien noustessa suomalaiset ovat altistaneet itsensä korkoriskille. Vaikka asuntolainojen korot ovat pitkään olleet lähellä nollaa, ei ole tietenkään takuuta, että näin olisi jatkossakin. Jo sangen maltillinen korkotason nousu aiheuttaisi haasteita monelle asuntovelalliselle.

Suomalaisten siunaus ja kirous on into omistusasumiseen. Koska kansanluonnetta ei oikein voi muuttaa, lienee jatkossakin nähtävillä jakautuminen onnekkaisiin, jotka omistavat seiniä kasvavilla alueilla, ja epäonnisiin, jotka omistavat seiniä taantuvilla muuttotappioalueilla.

Aiemmin näitä haasteita on käsitelty STTK:n asuntopoliittisessa ohjelmassa vuonna 2019. Julkaisussa on myös tarjottu ratkaisuja sekä kasvukeskusten että taantuvien alueiden asunto-ongelmiin.

Antti Koskela
STTK:n ekonomisti

Ajankohtaista

28.1.2022

SuPerin Paavola Lähihoitajapäivänä 27.1.: Lähihoitajakoulutus täyttää 30 vuotta – osaamista voidaan hyödyntää monipuolisesti

Lue
27.1.2022

STTK: Osaaminen on tulevan talouskasvun välttämätön kriittinen tekijä

Lue
26.1.2022

Alueet tarvitsevat toimivaa osaamisyhteistyötä

Lue
25.1.2022

Ammattiliitto Pro ja Toimihenkilöliitto ERTO: työnseisaus taloushallintoalalle

Lue
25.1.2022

Hiilineutraali tulevaisuus kuuluu myös työntekijöille

Lue
24.1.2022

RIA: Rakennusinsinöörien ja -arkkitehtien asiantuntemukselle kysyntää tulevaisuudessa

Lue
24.1.2022

Onko mitään, mitä muuttotappiokunta voi tehdä?

Lue
24.1.2022

Ammattiliitto Pro asettaa ylityökiellon UPM:n paperiteollisuuden toimihenkilöille

Lue